Proyecto 25885: Exceptuar al Condominio La Hoja Dorada (Ulloa, Heredia) de requisitos para su extinción y convertir sus áreas comunes en uso público

El proyecto propone exceptuar al condominio denominado La Hoja Dorada, ubicado en el distrito de Ulloa, cantón de Heredia, de los requisitos que exige la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio para su extinción, con el fin de habilitar una vía específica para convertir su régimen de condominio en propiedad tradicional y disponer la donación de las áreas comunes a la Municipalidad de Heredia. Esta iniciativa está en trámite y pendiente de aprobación en la Asamblea Legislativa.

La donación de las áreas comunes a favor de la Municipalidad de Heredia es el paso central que el proyecto prevé: una vez formalizada esa donación, el texto establece que se procederá a la disolución de la personería jurídica del Condominio La Hoja Dorada. En la práctica eso significa que los bienes colectivos que hoy administra el condominio pasarían a ser propiedad y competencia municipal y la organización legal del condominio quedaría extinguida luego de la donación y las formalidades registrales correspondientes.

Para inscribir y formalizar esos cambios, la Notaría del Estado tiene la función de elaborar las escrituras y tramitar el cambio de naturaleza del terreno; además la Notaría queda facultada para actualizar o corregir medidas, linderos o cualquier error registral o notarial necesario para la debida inscripción en el Registro Nacional. Es decir, la escritura y las correcciones técnicas se harán ante la Notaría del Estado para que el nuevo estado registral quede asentado oficialmente.

La ejecución de la excepción deberá cumplir con los requisitos técnicos, urbanísticos y registrales necesarios para convertir el régimen de condominio a propiedad tradicional, lo que incluye la elaboración y visado de planos por las instituciones competentes. El proyecto obliga a coordinar las actuaciones técnicas entre el BANHVI, la Municipalidad de Heredia, la Empresa de Servicios Públicos de Heredia (ESPH) y la Notaría del Estado. Asimismo, se autoriza al BANHVI, dentro de sus competencias y según disponibilidad presupuestaria, a financiar total o parcialmente estudios técnicos, planos, honorarios notariales, timbres, derechos registrales, obras, reparaciones y adecuaciones que resulten necesarias para hacer efectiva la extinción y la conversión.

El proyecto deja claro que la desafectación del régimen de condominio y la conversión no modificarán la titularidad de las fincas filiales ni los derechos reales ya inscritos sobre ellas; por tanto, las viviendas conservarán a sus actuales titulares y seguirán vigentes las limitaciones, afectaciones y restricciones propias de la condición de vivienda de interés social y de los subsidios otorgados por el Sistema Financiero Nacional para la Vivienda en los plazos que la normativa especial establece.

Mientras se tramitan y formalizan los requisitos técnicos y registrales, la municipalidad podrá asumir de manera provisional la administración y el mantenimiento de las áreas comunes, sin que ello signifique su recepción definitiva hasta que concluya el procedimiento de formalización. Esta medida permite que la gestión y el cuidado de espacios públicos no queden suspendidos durante el proceso administrativo.

Antes de la disolución del condominio, y dentro de los tres meses siguientes a la entrada en vigencia de la ley, la administración condominial debe convocar a una asamblea general extraordinaria de condóminos cuyo único objeto será conocer y resolver la donación de las áreas indicadas a favor de la Municipalidad de Heredia; el acuerdo debe constar en acta protocolizada y acompañarse de certificación notarial que se remitirá a la Municipalidad y a la Notaría del Estado para proseguir los trámites de formalización e inscripción.

El proyecto se presenta como una excepción singular motivada por condiciones sociales y administrativas específicas detectadas en la comunidad de La Hoja Dorada, y el texto precisa que no debe interpretarse como un precedente para eludir controles técnicos urbanísticos vigentes. La norma, de aprobarse, crea un procedimiento especial y condicionado para este caso concreto y quedará sujeta a los plazos, requisitos técnicos, coordinación interinstitucional y disponibilidad presupuestaria que el propio articulado establece.