Proyecto 25745: Ley para la modernización y digitalización de las cédulas hipotecarias

El proyecto propone permitir que las cédulas hipotecarias (los títulos que garantizan créditos con hipoteca sobre bienes inmuebles) se emitan, circulen, endosen, se cancelen y se ejecuten en formato completamente electrónico, con validez jurídica equivalente a la del soporte físico. La iniciativa busca adaptar el régimen actual a procesos y plataformas tecnológicas, y declara explícitamente que la emisión y circulación electrónica tendrá plena validez y eficacia jurídica según el texto del proyecto.

El proyecto aplica solamente a las cédulas hipotecarias que se emitan en forma electrónica y exige que las partes se identifiquen con su certificado de firma digital avanzada para que la ley sea aplicable. El sistema registral que declare a una persona como titular en la plataforma autorizada será el registro que legitime al tenedor de la cédula electrónica; es decir, para efectos de la CHE (Cédula Hipotecaria Electrónica) será legítimo tenedor quien aparezca como tal en el sistema electrónico autorizado.

En la práctica, la cédula hipotecaria electrónica (CHE) deberá emitirse por un sistema electrónico autorizado, contener los requisitos ya previstos en la regulación aplicable (por ejemplo los señalados en el artículo 426 del Código Civil) y estar firmada digitalmente por el emisor. Además, la inscripción del asiento registral del inmueble donde conste la garantía deberá consignar el identificador único de la cédula hipotecaria electrónica emitida, de modo que la CHE quede asociada y anotada en el Registro Inmobiliario según el procedimiento ordinario.

La transferencia se regulará mediante endoso electrónico en la plataforma autorizada, con la firma digital del endosante y con la obligación de dejar constancia del endoso en el sistema. La cancelación de la CHE podrá realizarse, entre otras vías previstas en el articulado, por comparecencia en escritura pública del tenedor, por orden judicial o por protocolización notarial en caso de ejecución hipotecaria. En materia de ejecución, la CHE tendrá fuerza ejecutiva conforme a la legislación aplicable y para la ejecución judicial el acreedor deberá presentar la certificación electrónica de la cédula acompañada del historial de endosos emitida por el sistema autorizado.

El proyecto mantiene el requisito formal de que la hipoteca que respalde las cédulas se constituya mediante escritura pública y se inscriba en el Registro Inmobiliario; en ese sentido, la reforma propone introducir la desmaterialización y circulación electrónica sin suprimir la formalidad registral de la hipoteca. El texto también incorpora el uso obligatorio de firma digital avanzada como mecanismo de autenticación y legitimación electrónica, y regula condiciones técnicas y de interoperabilidad entre plataformas autorizadas y el Registro Inmobiliario.

Respecto de la implementación, el proyecto encarga al Poder Ejecutivo, por medio del Ministerio de Justicia y Paz en coordinación con el Registro Nacional, la elaboración del reglamento en un plazo máximo de seis meses contados desde su publicación; además establece un plazo máximo de doce meses desde la publicación para que el Registro Nacional desarrolle, implemente y ponga en funcionamiento el sistema electrónico que permita emisión, registro, custodia, circulación, endoso, cancelación y consulta de las CHE. La norma, según el texto, rige doce meses después de su publicación en el Diario Oficial La Gaceta.

El proyecto fue presentado como expediente número 25745 por el diputado Osvaldo Artavia Carballo; la fecha de inicio del trámite registrada es 2026-08-26 y la publicación aparece con fecha 2026-09-07 (Gaceta No. 168). El proyecto está pendiente de aprobación y, hasta que no sea convertido en ley, las disposiciones descritas son propuestas y no normas vigentes.