Proyecto de ley 24640: Ley para la buena gobernanza y la modernización para la propiedad en condominios

El proyecto propone actualizar la ley que regula la propiedad en condominio para crear reglas claras sobre gobernanza, modernizar trámites y reconocer nuevas figuras como el condominio maestro y la personería jurídica del condominio. El texto introducido agrega definiciones, autoriza desarrollos por etapas, regula la constitución de condominios maestros y subcondominios, establece reglas sobre mayorías y quorum para decisiones, y fija plazos para que instituciones actualicen reglamentos y procedimientos. El proyecto está pendiente de aprobación.

El proyecto introduce nuevas definiciones y deja expresamente que la ley será "de orden público", lo que significa que sus disposiciones imperativas no pueden ser dejadas sin efecto por acuerdos entre propietarios. Entre las definiciones que incorpora están las de administrador (persona o órgano encargado de la gestión del condominio), condominio maestro, personería jurídica, porcentaje de valor, quórum y asambleas virtuales. Estas definiciones aparecen al inicio de la reforma para orientar la aplicación de las demás normas propuestas.

El proyecto permite que un condominio se constituya y desarrolle "en etapas" y regula cómo deben inscribirse esas etapas. En esencia, la primera etapa puede inscribirse y generar el condominio; las etapas siguientes se incorporan al condominio inicial ajustando porcentajes de valor y coeficientes de copropiedad sin que ello necesariamente sea considerado una modificación que requiera la comparecencia de todos los propietarios ante notario, según los términos que el artículo 3 Bis propone.

Donde el reglamento, disponibilidades y permisos institucionales lo permitan, un condominio podrá constituirse y operarse como Condominio Maestro, y los subcondominios mantendrán autonomía jurídica en algunos aspectos pero estarán sujetos al reglamento y administración del condominio maestro. El texto define que los sub-condominios serán entidades legales independientes con personería, pero integradas al Condominio Maestro para efectos de su regulación y administración.

Una vez constituido e inscrito, el condominio adquiere personalidad jurídica con domicilio donde esté localizado y podrá administrar bienes y servicios comunes, comparecer judicial y extrajudicialmente, y cumplir su reglamento y la ley. El proyecto indica además que el condominio será considerado no contribuyente respecto de actividades directamente relacionadas con su objeto principal, salvo que realice actividades comerciales distintas, caso en el que sí será considerado contribuyente por esas actividades.

Sobre decisiones y mayorías, el proyecto conserva distinciones entre actos que requieren acuerdo unánime de todos los propietarios y actos que pueden aprobarse por mayorías inferiores. Se especifica que solo por acuerdo unánime de todos los propietarios se podrá, entre otras cosas, "Modificar el destino general del condominio", "Renunciar al régimen de propiedad en condominio", "Gravar o enajenar el condominio en su totalidad" y "Reducir o eliminar áreas verdes". Para otras decisiones el proyecto exige el acuerdo de votos que representen al menos "dos terceras partes del valor total del condominio" para permitir, por ejemplo, construir nuevos pisos o sótanos, variar el destino de áreas comunes o crear o modificar áreas comunes de uso restringido.

Para determinadas modificaciones aprobadas por la asamblea ya no será necesaria la presencia individual de cada propietario ante notario para inscribir la variación en el Registro Nacional; en ciertos casos bastará la protocolización del acta de asamblea o la comparecencia del administrador, según lo previsto. También establece procedimientos especiales para la reunión o unión de fincas y condominios, la división o segregación de áreas, y la inscripción de esas operaciones en el Registro Nacional bajo condiciones y requisitos que el texto describe.

En materia de administración y gobierno interno, el proyecto regula la figura del administrador (persona física, jurídica o junta administradora) y su designación, funciones y representación judicial y extrajudicial. Establece que la Asamblea de Condóminos tiene competencias sobre asuntos de interés común y que las sesiones pueden celebrarse de manera presencial o virtual "a través del uso de medios tecnológicos", siempre que concurra el quórum legal.

Finalmente, el proyecto incluye disposiciones transitorias que fijan plazos institucionales para adaptar normas y procedimientos: por ejemplo, el Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos tendrá un plazo máximo de seis meses para actualizar el reglamento de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio conforme a las reformas propuestas, y el Registro Nacional contará con un plazo máximo de tres meses para ajustar sus procedimientos internos y de registro a las reformas. Estas disposiciones indican responsables y plazos para la puesta en marcha administrativa de los cambios si la ley fuera aprobada.

El proyecto contiene artículos concretos con los textos propuestos (definiciones, adiciones de artículos como 1 Bis, 1 Ter, 3 Bis, 5 Bis, 34 Bis, 34 Ter, 34 Bis, 34 Ter, 34, y modificaciones al articulado vigente) y establece límites, mayorías y excepciones que deben observarse de manera literal si se aprueba. Dado que se trata de un proyecto, las reglas explicadas aquí entrarían en vigor solo si la Asamblea Legislativa lo aprueba y se cumplen las disposiciones de vigencia y tránsito que el propio texto establece.