Proyecto de ley para eliminar el condominio y convertir Residencial La Hoja Dorada en lotes independientes

El proyecto fue publicado en La Gaceta y se somete a consideración de la Asamblea Legislativa.

Afecta a las 155 fincas filiales del condominio (matrículas entre 4-143050-F y 4-143204-F), a la finca matriz 4-4020-M y a la finca de origen 4-158093-000. En la práctica, el condominio dejaría de existir en cuanto entre en vigencia esta ley: ya no habría asamblea ni régimen condominal; las viviendas y demás terrenos se reorganizarían como lotes independientes inscribibles a nombre de los titulares de las filiales que correspondan. Ese cambio legal no convierte automáticamente en públicos los bienes privados ni elimina cargas: hipotecas, embargos, usufructos y demás gravámenes se mantienen con su rango y prioridad sobre los bienes resultantes.

La ley propone que el Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (por su Dirección de Vivienda y Asentamientos Humanos) integre y tramite un expediente técnico y jurídico. Ese expediente debe contener, entre otros, estudios registrales actualizados, títulos constitutivos, coeficientes de copropiedad, el diseño general (concordante con el diseño número 161533), planos individuales visados y un cuadro de correspondencia entre inmuebles, titulares y cargas. La ejecución registral requiere una resolución administrativa final motivada de la persona titular del Ministerio, que se certificará como título auténtico inscribible ante el Registro Inmobiliario. Además deberán cumplirse los requisitos urbanísticos, catastrales y municipales: visados, aprobaciones, planos georreferenciados y calificación registral. La declaración legal de extinción no sustituye ni exime esos trámites ni la presentación del título y planos al Registro.

Las vías y áreas destinadas al uso público dentro del desarrollo deberán individualizarse en planos y, cuando proceda, regularizarse a favor de la Municipalidad de Heredia. Si no existe título suficiente para incorporar bienes privados de forma gratuita, la Municipalidad deberá tramitar su adquisición por la vía de expropiación o mediante donación voluntaria de los propietarios que deseen cederlos. Por su parte, la Empresa de Servicios Públicos de Heredia (ESPH) podrá adquirir el inmueble y la infraestructura de la planta de tratamiento de aguas residuales; si no hay transferencia voluntaria, el proyecto prevé la adquisición forzosa y la aplicación de la legislación de expropiaciones, respetando garantías de indemnización. La recepción técnica y la adquisición de la planta no serán condición para que el régimen condominal quede extinguido.

El Ministerio de Vivienda asumirá, una sola vez, los gastos registrales, timbres, tributos y certificaciones indispensables y los servicios notariales y de agrimensura estrictamente necesarios para la regularización de las fincas de personas físicas propietarias que no puedan sufragar esos costos y que estén clasificadas en pobreza o pobreza extrema en el Sistema Nacional de Información y Registro Único de Beneficiarios del Estado. La clasificación se verificará de oficio y presumirá incapacidad para pagar salvo prueba en contrario. El beneficio excluye el pago de créditos, cuotas condominales vencidas, sanciones u otras deudas privadas. El Ministerio deberá estimar el costo, incorporar recursos en su presupuesto y podrá pagar directamente a prestadores y entidades recaudadoras; la falta de la apropiación presupuestaria impediría los pagos hasta su asignación.

La excepción que permite extinguir el condominio sin acuerdo unánime se limita a este caso concreto y no autoriza liberar bienes, reducir garantías ni modificar derechos de terceros sin el consentimiento, autorización judicial o título legal correspondiente. Se prevé audiencia para propietarios, administradores y titulares de garantías con al menos quince días hábiles para observaciones; esa audiencia no sustituye un acuerdo de asamblea. Transitoriamente, dentro del mes siguiente a la entrada en vigencia el Ministerio deberá iniciar el expediente y definir cronograma; el Poder Ejecutivo dispone de seis meses para reglamentar el procedimiento de verificación, aprobación y pago de los beneficios. Mientras se realiza la transición, la administración a cargo conservará funciones limitadas para rendir cuentas y mantener los servicios, y los servicios esenciales deberán seguir operando.

El proyecto aclara que la declaración legal de extinción no constituye la reinscripción automática de la finca madre, ni la división material ni la inscripción de los lotes resultantes; dichas operaciones sólo procederán cuando exista el título auténtico, los planos visados y las aprobaciones exigibles. El Registro Nacional seguirá calificando títulos y planos conforme a la normativa; no practicará cierres aislados que rompan la continuidad registral. El proyecto no cambia por sí mismo tarifas, condiciones tarifarias de servicios o el pago de deudas privadas, y remarca que las adquisiciones públicas se inscribirán mediante sus propios títulos. Fuente: Proyecto publicado en La Gaceta (Imprenta Nacional), “LEY PARA LA DESAFECTACIÓN Y REGULARIZACIÓN DEL CONDOMINIO HORIZONTAL RESIDENCIAL LA HOJA DORADA”, con texto contenido en el documento oficial citado en la publicación.